A propriedade plural na actividade turística é dos temas que levanta maiores problemas e dúvidas quanto ao regime aplicável tanto no que diz respeito ao funcionamento como à gestão dos empreendimentos turísticos.

Como início da nossa exposição atente-se no que são empreendimentos turísticos em propriedade plural. Assim, dispõe o nº 1 do Artº 52 do Decreto-Lei nº 39/2008, que aprova o Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos (adiante designado apenas por RJIEFET): «consideram-se empreendimentos turísticos em propriedade plural aqueles que compreendem lotes ou fracções autónomas de um ou mais edifícios».

A questão da aplicação do IVA sobre as prestações pagas pelos proprietários de frações imobiliárias integradas em empreendimentos turísticos no regime da propriedade plural coloca-se pelo facto de ser aplicável, subsidiariamente, a este tipo de empreendimento turístico o regime geral da propriedade horizontal, levando assim ao surgimento de dúvida sobre se também será aplicável o mesmo regime de isenção de IVA às prestações pecuniárias pagas pelos proprietários deste tipo de empreendimento.

Como sabemos e já se encontra consolidado na jurisprudência e doutrina, não estão sujeitas a IVA, as prestações pagas pelos condóminos sujeitos ao regime da propriedade horizontal previsto no Artº 1420º e seguintes do Código Civil.

Esta isenção resulta de vários factores, nomeadamente, pelo facto do condomínio ser uma entidade sem fins lucrativos e que apenas prossegue objectivos de representação de interesses económicos (neste caso, dos condóminos) e a única contraprestação seja uma quota fixada nos termos do regulamento. Acresce ainda o disposto no nº 21 do Artº 9º do Código do IVA que estabelece a isenção de IVA nas «… prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência».

Mas, pergunta-se, será de aplicar este mesmo regime – isenção do pagamento de IVA – nas prestações pecuniárias periódicas devidas pelos proprietários de fracções de alojamento integradas em empreendimentos turísticos em regime de propriedade plural?

Na nossa opinião, com o devido respeito por algumas opiniões contrárias com que já fomos confrontados, somos do entendimento que as prestações pecuniárias pagas à Entidade Exploradora dos empreendimentos turísticos no regime da propriedade plural não estão isentas do pagamento de IVA.

A nossa posição fundamenta-se nos seguintes factos:

1. O regime da propriedade horizontal aplicável aos empreendimentos turísticos é um regime substancialmente diferente do regime geral previsto no Código Civil pois o RJIEFET estabelece uma série de limitações aos direitos dos condóminos, nomeadamente, relativos ao direito de propriedade e impõe um conjunto de deveres e obrigações à administração do empreendimento que, no nosso entendimento, afastam a existência de um condomínio enquanto entidade meramente representativa dos condóminos. Tanto assim que o RJIEFET prevê a existência de uma entidade exploradora dotada de poderes que vão muito para além dos poderes normalmente atribuídos à administração dos condomínios do regime geral;
2. Os encargos que a prestação pecuniária se destina a cobrir vão muito para além dos encargos que os condóminos de um condomínio «normal» têm de suportar. São disso exemplo: a remuneração da prestação de serviços de recepção permanente, de segurança; de limpeza e equipamento das unidades de alojamento; remuneração do Revisor Oficial de Contas; remuneração da administração e gestão do empreendimento que, obrigatoriamente, será a entidade exploradora, custos de publicidade do empreendimento, decoração, etc.
3. O RJIEFET estabelece o princípio de que todas as unidades de alojamento estão colocadas à exploração turística, independentemente da vontade dos proprietários, embora no âmbito do contrato de exploração turística a celebrar com a entidade exploradora, poderem reservar para si a plena utilização da unidade de alojamento de que é proprietário. Assim, estando a sua fracção dedicada ao exercício da actividade de exploração turística, o «condomínio» passa a ter uma actividade comercial cujo objectivo é (será) o lucro, logo sai fora do âmbito da isenção prevista no nº 19 do Artº 9º do CIVA.

Resumindo, as prestações pecuniárias periódicas pagas pelos proprietários das fracções imobiliárias integrantes de empreendimentos turísticos em regime de propriedade plural estão sujeitas a IVA, tendo em conta que os encargos que tais valores se destinam a saldar vão além da mera distribuição de despesas comuns previstas no regime geral da propriedade horizontal a que acresce o facto das fracções imobiliárias se destinarem ao exercício de uma actividade comercial que visa, necessariamente, o lucro.

“Regime do Iva nas Prestações Pecuniárias em Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural”, por Manuel Ilhéu, Sócio Fundador da RSA.