Os novos poderes do administrador de condomínio

Os novos poderes do administrador de condomínio

A Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro, a qual veio rever o regime da propriedade horizontal, introduzindo alterações ao Código Civil, ao Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro e, ainda, ao Código do Notariado, não só, veio proceder a uma ampliação significativa das funções do administrador de condomínio, incrementando a sua responsabilidade pelo cumprimento dos seus deveres e obrigações, como também, veio reforçar os direitos dos condóminos.

Efectivamente, esta revisão das funções do administrador, verificou-se essencialmente em duas vertentes, por um lado, na gestão do condomínio propriamente dita e, por outro lado, num claro e notório incremento das suas responsabilidades ao nível judicial.

No que respeita à gestão administrativa e financeira do condomínio, com a recente alteração legislativa, o administrador de condomínio, para além das responsabilidades que já detinha, passou a ser responsável pela execução das seguintes tarefas:

1. Verificar a existência do fundo comum de reserva (cfr. alínea e) do nº 1 do art. 1436º do CC);
2. Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento de condomínio ou por deliberações da assembleia (cfr. alínea f) do nº 1 do art. 1436º do CC);
3. Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objecto de impugnação, no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis, ou, no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada (cfr. alínea i) do nº 1 do art. 1436º do CC);
4. Emitir, no prazo máximo de 10 (dez) dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente, para efeitos de alienação da fracção (cfr. alínea q) do nº 1 do art. 1436º do CC). 

De facto, com as alterações introduzidas pelo presente diploma legal, passou a prever-se a obrigatoriedade de ser exibido no acto da compra e venda, a emissão de declaração escrita por parte do administrador da qual conste o montante de todos os encargos do condomínio em vigor relativamente á fracção, com especificação da sua natureza, respectivos montantes e prazos de pagamento, bem como, das eventuais dívidas existentes, respectiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. 

1. Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato a assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua actuação (cfr. alínea r) do nº 1 do art. 1436º do CC):
2. No caso de ser necessário realizar obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, passou a incumbir ao administrador de condomínio proceder à apresentação de 3 (três) orçamentos prévios para a sua realização, desde que, o regulamento do condomínio ou a assembleia de condóminos não disponham de maneira distinta (cfr. nº 2 do art. 1436º do CC).

Cabe igualmente referir que, no que respeita às reparações indispensáveis e urgentes, o Código Civil, passou a classificar as mesmas, como as reparações necessárias á eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas. (art. 1427º nº 2). Sendo assim, deverá existir um especial dever de cuidado por parte do administrador do condomínio em relação a esta matéria, sob pena de vir a ser responsabilizado pelos danos causados. 

Por outro lado, no âmbito das alterações introduzidas por este diploma legal, verificou-se, não só, uma clarificação da intervenção do administrador do condomínio ao nível judicial, a qual veio por termo a várias divergências jurisprudenciais, como também, a um notório e evidente aumento das suas responsabilidades nesta vertente.

Ou seja, a representação do condomínio passou a ser feita através do seu administrador, o qual pode agir em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos, ou, quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos. Acresce que, quando esteja em causa, a apresentação de queixas-crime relacionadas com as partes comuns, o administrador deixou de carecer de autorização da assembleia de condóminos.

Cabe igualmente referir que, no âmbito destas novas atribuições judiciais, o administrador passou a estar adstrito a instaurar as respectivas acções para cobrança das dividas do condomínio, no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, sem necessitar para o efeito de qualquer autorização ou de qualquer deliberação da assembleia da condóminos, desde que o valor em divida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais no respectivo ano civil e não exista deliberação em contrário da assembleia de condóminos (art. 6º nº 5 do DL nº 268/94, de 25 de Outubro).

Acresce que, este incremento dos poderes judiciais por parte do administrador de condomínio, tem como contrapartida a sua vinculação a um dever de informação periódico aos respectivos condóminos, na medida em que, o mesmo fica vinculado a informar por escrito, ou por correio electrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo e, ainda, a informar, pelo menos, semestralmente, os condóminos acerca dos desenvolvimentos dos respectivos processos judiciais, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva (cfr alíneas o) e p) do nº 1 do art. 1436º do CC).

Ora, atendendo à amplitude dos poderes conferidos pelo referido diploma legal aos administradores de condomínio, bem como, à natureza e dimensão das responsabilidades assumidas, concorda-se integralmente com a opção do legislador em consagrar legalmente a sua responsabilização civil e/ou criminal.

Sendo assim, de acordo com a recente alteração legislativa, passou a ficar legalmente consagrado no nº 3 do art. 1436º do CC que, caso o administrador de condomínio não proceda ao cumprimento das funções decorrentes da lei ou das deliberações das assembleias de condóminos torna-se civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo da sua responsabilidade criminal, caso se verifiquem os pressupostos para tal. E, se corresponde á verdade que tal responsabilidade já decorria do n/ ordenamento civil e penal, a consagração que agora o legislador faz de tais consequências no referido preceito legal, certamente, esteve directamente relacionado com o maior grau de responsabilidade que passa a ser exigido a quem procede à administração do condomínio. 

De facto, basta atentar á não execução de determinadas funções, tais como, a violação do dever de vigilância em relação a determinadas obras de carácter urgente que venham a causar danos no edifício ou a por em causa a segurança das pessoas, a não entrega de declaração de divida ao condómino que pretenda alienar a fracção, impossibilitando, por essa via a realização da escritura de compra e venda na data designada, ou, ainda, a não apresentação de qualquer articulado dentro do prazo legal, para o administrador de condomínio ver desencadear sobre si uma acção de responsabilidade civil por omissão, nos termos e ao abrigo do disposto no art. 486º do CC.

Efectivamente, quando por acção ou omissão ilícita ou culposa, o administrador de condomínio venha a causar danos a terceiros no exercício dessas funções, estes detêm toda a legitimidade para instaurar a respectiva acção de responsabilidade civil extracontratual, a fim de serem ressarcidos pelos prejuízos causados.

Contudo, também não podemos deixar de referir que, esse maior grau de responsabilidade também passa a ser exigido aos condóminos, quer em relação ao acompanhamento da actividade do condomínio, quer em relação à fiscalização do exercício das funções por parte do administrador.

Sendo assim, em face do exposto, é manifestamente inequívoco que, foi concedido ao administrador de condomínio um papel de extraordinária relevância, circunstância esta que, certamente, se irá traduzir na profissionalização desta actividade, isto porque, para o exercício de tais funções, não só, será necessária uma enorme disponibilidade, como também, será imprescindível uma formação adequada às várias vertentes de actuação.

Os novos poderes do administrador de condomínio, por Carla Freire.