Mais Habitação e o Impacto no Arrendamento

Mais Habitação e o Impacto no Arrendamento 

Limitações à Fixação das Rendas e à transição dos contratos de arrendamento anteriores a 1990 para o NRAU

 A Lei nº 56/2023, de 06 de outubro, a qual entrou em vigor no dia 07 de outubro, teve como principal objectivo colmatar os efeitos da crise habitacional, visando, por um lado, garantir uma maior oferta de imóveis no mercado de arrendamento para habitação, combater a especulação imobiliária, fomentar a celebração de contratos de arrendamento a longo prazo e, por outro lado, reforçar a confiança dos proprietários através da aprovação de um conjunto de medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento.

Com vista a prosseguir tal objectivo, o referido diploma legal veio avançar com 3 (três) medidas essenciais, nomeadamente: (i) à definição de regras quanto ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento subsequentes a contratos celebrados nos últimos cinco anos; (ii) à definição de mecanismos de protecção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e (iii) à aprovação de medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento.

No que respeita à fixação do valor das rendas em relação aos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que venham a ser celebrados a partir do dia 07 de Outubro do corrente ano, não restam dúvidas de que, com a presente alteração legislativa, existe uma clara limitação á livre determinação das rendas por parte dos senhorios.

Esta imposição legal, a qual constitui uma medida excepcional e transitória que vigorará até 31 de Dezembro de 2029, incide sobre os imóveis que tenham estado arrendados nos cinco anos anteriores em relação à data de 07 de Outubro e aplica-se aos novos contratos de arrendamento cuja renda exceda os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos no Programa de Arrendamento Acessível (PAA).

Sendo assim, em relação a estes novos contratos de arrendamento, a renda a fixar não poderá exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel, por referência ao contrato anterior, acrescido do coeficiente de 1,02, ou seja, a renda inicial dos novos contratos não pode ultrapassar 2% relativamente à renda anterior.

Esta regra, admite, contudo, duas excepções, sendo possível proceder a um acréscimo da renda para além dos 2%, nas seguintes situações: (i) Caso o contrato imediatamente anterior não tenha sido objecto de uma ou mais actualizações legalmente admitidas, poderá acrescer a actualização que resulte dos coeficientes de actualização dos três anos anteriores; (ii) Caso o imóvel seja objecto de remodelação ou restauro profundo, devidamente atestados pela Câmara Municipal, à renda inicial poderá acrescer o valor relativo às despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.

Desta forma, com a publicação da presente lei, não só os senhorios ficam condicionados na negociação do valor das rendas por referência aos novos contratos de arrendamento, como também, assistimos por ora a uma verdadeira protecção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990, isto porque, doravante, já não será possível proceder à sua transição para o NRAU.

Efectivamente, a presente Lei procedeu a uma profunda alteração dos artigos 35º e 36º do NRAU, pelo que, em relação aos contratos de arrendamento anteriores a 1990, não só, os senhorios deixam de ter a possibilidade de despoletar a transição para o NRAU, ficando, por conseguinte, impossibilitados de procederem à cessação dos referidos contratos, como também, assistimos, a uma verdadeira estagnação destas rendas. 

De facto, de acordo com a actual redação dos artigos 35º e 36º do NRAU, foi afastada por completo a hipótese de, por acordo entre as partes, ocorrer a transição destes contratos para o NRAU, pelo que, doravante, caso o arrendatário invoque e comprove que: (i) o RABC do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA; (ii) que tem uma idade igual ou superior a 65 anos, ou, grau de incapacidade igual ou superior a 60%, e (iii) caso resida há mais de cinco anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha recta que se encontre numa das situações identificadas em ii) sendo o RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA, tais contratos, mantêm-se definitivamente como contratos vinculisticos.

E, no que respeita à actualização das rendas respeitantes a estes contratos, na falta de acordo entre as partes, a renda será actualizada de acordo com o critério previsto no art. 24º do NRAU, que assenta na variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, apurado pelo INE e publicado em Diário da República até ao dia 30 de Outubro de cada ano.

Acresce que, estas limitações, não se limitam à proibição da transição para o NRAU dos contratos de arrendamento anteriores a 1990, como também, vieram condicionar a possibilidade de, em determinadas circunstâncias, os senhorios deduzirem oposição à renovação nos contratos que, entretanto, já transitaram para o NRAU.

Ou seja, em relação aos contratos de arrendamento que já se encontram submetidos ao regime do NRAU, mas em relação aos quais nunca tenha sido exercida pelos inquilinos a faculdade de pronunciarem-se sobre as questões identificadas no nº 1 do art. 36º do NRAU, os senhorios ficam impedidos de procederem à cessação de tais contratos, mediante a respectiva oposição à renovação.

Efectivamente, caso não tenha sido exercida tal faculdade e os inquilinos venham a demonstrar que: (i) residem há mais de 15 anos no locado mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência e, ainda, (ii) que à data da transição do contrato, tinham uma idade igual ou superior a 65 anos de idade ou comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, os senhorios apenas podem opor-se à renovação do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do art. 1101º do Código Civil, ou seja, quando pretendam proceder á demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos.

Ora, para compensar os efeitos desta imposição, prevê-se que sejam aprovadas determinadas medidas de compensação fiscal aos senhorios, as quais serão aplicadas a partir de 2024, nomeadamente, isenção de IRS sobre os rendimentos prediais obtidos no âmbito desses contratos de arrendamento e de IMI sobre os imóveis arrendados, bem com de uma compensação a atribuir pelo Estado ao senhorio pelas rendas não cobradas aos arrendatários, compensação que, ainda não se encontra definida, dado que, está dependente do relatório a apresentar Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana.

Porém, é manifestamente irrefutável que, com a adopção de tais medidas, não só, os senhorios ficam condicionados na negociação do valor das rendas por referência aos novos contratos de arrendamento, como também, a sua finalidade consiste em dissuadir os senhorios a procederem à oposição à renovação dos contratos de arrendamento actualmente vigentes (é incontornável que, a maior parte dos procedimentos especiais de despejos está directamente relacionada com a falta de pagamento de rendas e com a não entrega do locado, na sequência da oposição à renovação dos contratos de arrendamento), isto porque, na maior parte dos casos, não irão auferir nenhuma mais-valia significativa com a celebração de novos contratos.

E, a verdade é que, com a aprovação da presente lei, pretende-se claramente sensibilizar os senhorios para procederem à celebração de contratos de arrendamento de duração prolongada, intenção esta que, está claramente reflectida nos demais benefícios fiscais que vieram a ser aprovados.

Efectivamente, os rendimentos prediais decorrentes do arrendamento habitacional passam a ser tributados à taxa autónoma de 25% (para os rendimentos auferidos decorrentes do arrendamento não habitacional, mantêm-se a tributação à taxa de 28%). Porém, a tributação dos referidos rendimentos prediais poderá ainda ser reduzida, nas seguintes circunstâncias: (i) Se o contrato de arrendamento tiver uma duração igual ou superior a 5 e inferior a 10 anos, a taxa a aplicar passará para 15%, sendo por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de 2%, contudo, as reduções relativas á renovação do contrato ficam sujeitas ao limite de 10%; (ii) Se o contrato de arrendamento tiver uma duração igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos, a taxa passará para 10%; (iii)  Se o contrato de arrendamento tiver uma igual ou superior a 20 anos, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, é aplicada uma taxa de 5% e, ainda, (iv) Aos novos contratos de arrendamento, que beneficiem da redução da taxa autónoma será ainda aplicada uma redução adicional de 5% da respectiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos 5%, á renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.

Porém, cabe referir que, a redução da taxa autónoma não se aplicará aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, celebrados a partir de 01 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais do preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos nas tabelas 1 e 2 do Anexo 1 à Portaria nº 176/2019, de 06 de Junho Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e, por outro lado, caso o contrato de arrendamento venha a cessar antes do termo inicial ou das renovações subsequente, por motivos imputáveis aos senhorios, estes ficaram adstritos a proceder ao pagamento do imposto correspondente à diferença entre o imposto que foi pago e o que era devido com base na taxa aplicável à duração do contrato efectivamente decorrida.

Sendo assim, não obstante, se considerar que, os benefícios fiscais concedidos aos senhorios com a publicação da presente lei, poderão consistir num incentivo para reforçar o seu investimento no mercado de arrendamento habitacional, consideramos que, a confiança dos investidores irá depender de outros factores, nomeadamente, da evolução do próprio mercado de arrendamento e de uma efectiva celeridade dos processos judiciais.

Mais Habitação e o Impacto no Arrendamento, por Carla dos Santos Freire.